El COVID-19 y el desalojo: Notas a propósito de un reciente caso
Fort Ninamancco Córdova
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Viernes, 10 de Abril de 2020
En el contexto de la pandemia por el COVID-19 y el aislamiento social obligatorio, el autor analiza el caso de los ciudadanos venezolanos que fueron desalojados por el impago de la renta a causa de no tener ingresos económicos. Al respecto, explica el autor que, en este y en otros casos de similar naturaleza, el desalojo devendría en ilegal de acuerdo al D.S. N.° 044-2020-PCM, además de que los poseedores no tendrían la condición de precarios.
![[Img #27252]](https://laley.pe/upload/images/04_2020/7706_bab6d6b5-6975-439c-86c2-394b815c0d83.jpg)
1. El caso de los ciudadanos venezolanos “desalojados”
Ayer, Jueves Santo, la prensa informó
sobre un triste caso: una joven familia venezolana, esposos con dos
menores hijos, habían sido “desalojados” de la habitación que venían
arrendando en el distrito de San Juan de Lurigancho. ¿La razón? No haber
pagado un mes de renta. El padre de familia comentó que propuso
celebrar una dación en pago: en lugar de abonar el dinero, prestaría
servicios al arrendador, solo hasta que culmine el aislamiento social
obligatorio. Según se notició, el arrendador rechazó esta propuesta
diciendo que “no son amigos, ni familiares, como para apoyarlos”. O sea,
el arrendador consideró que mantenerlos en uso del bien era nada más y
nada menos que un favor.
Jurídicamente hablando, ¿fue correcto lo que sucedió? Veamos.
2. ¿Fue legal el “desalojo”?
Como es fácil notar, en este caso no
existió propiamente un proceso de desalojo. Empero, no es posible tener
certeza sobre si el contrato de arrendamiento se resolvió o no, pues se
desconoce con exactitud su contenido. Pero asumamos, como lo sugieren
las publicaciones de la prensa, que el contrato de arrendamiento quedó
sin efecto: ¿podía exigírsele-legalmente a la familia venezolana que
abandone el inmueble, en plena vigencia del aislamiento social
obligatorio? Pues, desde ya, hay que decir que no.
Como se sabe, mediante Decreto Supremo
(DS) N.° 044-2020-PCM, se estableció el Estado de Emergencia Nacional,
imponiendo no un simple “distanciamiento social”, sino una medida mucho
más drástica: el aislamiento social obligatorio. El 18 de marzo, se
publicó el DS N.° 046-2020-PCM, que precisa los alcances del artículo 4
del DS N.° 044-2020-PCM. Esta precisión, en esencia, deja en claro que
la “circulación” por las vías de uso público solo se realiza para la
prestación y acceso a los bienes y servicios “esenciales” que allí se
precisan. Por DS N.° 064-2020-PCM, se prorrogó el Estado de Emergencia
hasta el 26 de abril del presente año.
Me interesa un precepto en particular: el
literal e) del artículo 4.1 del DS N° 044-2020-PCM. Este hace
referencia al “retorno al lugar de residencia habitual”; a contrario sensu,
es claro que la declaración del Estado de Emergencia impide el cambio
de residencia habitual. No caben, por tanto, las mudanzas y los
“desalojos”.
Es cierto que se tiene un literal m) que
hace referencia a “cualquier otra actividad de naturaleza análoga a las
enumeradas en los literales precedentes o que deban realizarse por caso
fortuito o fuerza mayor”. Más allá de que este literal tenga ya otro
contenido en virtud del DS N.° 063-2020-PCM, es claro que cambiar de
residencia habitual no es una actividad “análoga” al retorno al lugar de
residencia habitual. No hay analogía alguna, sino una auténtica
contradicción.
Así las cosas, aunque la familia
venezolana no tuviera un título contractual o negocial que le permitiera
mantenerse en la habitación, definitivamente sí cuenta con un título
legal para mantenerse en posesión del bien. La ratio juris de
los DS saltan a la vista: las personas deben mantenerse en sus
residencias habituales, velando por su salud y procurando el máximo
aislamiento social para, de este modo, contrarrestar la pandemia del
COVID-19. Obviamente, esto aplica también para ciudadanos peruanos en la
misma situación.
¿No son precarios entonces? Pues no,
mientras dure el aislamiento social obligatorio y el correspondiente
impedimento de cambio de residencia. Si existiera la real posibilidad de
que retornen a su país por una alteración en el cierre de las fronteras
nacionales, la cosa cambia, pues el cambio de residencia ya sería
viable.
¿Y estas consideraciones encajan dentro
de las reglas vinculantes de la sentencia del IV Pleno Casatorio Civil?
Pues claro que sí. Hay que tener siempre presente que los supuestos de
posesión precaria, establecidos en dicha sentencia, no constituyen un
régimen de numerus clausus, pues las reglas vinculantes 1 y 2
de esta sentencia permiten considerar que los supuestos de precariedad
dan lugar a un régimen de numerus apertus. Además, nótese que
la regla vinculante 5 de esta sentencia nunca señala que los supuestos
de posesión precaria que se consideran sean los “únicos” posibles. Pero
el título que impide considerar al poseedor como precario, ¿no tiene que
ser negocial o contractual necesariamente? Pues no. Basta considerar la
regla vinculante 5.6 de la citada sentencia para advertir que el
título, que impide la configuración de la precariedad, puede ser de
origen legal. Nótese también que la regla vinculante 2 nunca indica que
el título pueda ser “solo” o “únicamente” de origen negocial o
contractual.
Por consiguiente, la familia extranjera
no tenía que marcharse de la habitación, pues ostentaba un título de
origen legal para mantener la posesión del bien. El arrendador no tenía
que hacerle “ningún favor”. Al contrario, este penoso “desalojo” se
traduce en una flagrante ilegalidad, violatoria de las medidas que
buscan contener los efectos devastadores y mortales de la epidemia.
3. ¿Y la posición contractual del arrendador?
Si bien en este tipo de casos el
arrendador (propietario) no podría exigir la restitución del inmueble,
porque la normativa de estado de emergencia se lo impide, sí podría
exigir el pago de una “indemnización” por enriquecimiento sin causa, de
conformidad con el artículo 1954 del Código Civil.
En efecto, me parece evidente que el
arrendatario se ha “enriquecido”, con el uso del inmueble, “a expensas”
del arrendador. Este, por su parte, se ha “empobrecido”, pues no tuvo a
su disposición el bien inmueble durante el periodo de aislamiento
obligatorio. Además, se cumpliría el requisito exigido por el artículo
1955 del Código Civil, pues no se advierte qué otra “acción” puede
ejercitar el arrendador, para obtener una “compensación” económica por
el provecho obtenido por el arrendatario. Evidentemente, no cabe ninguna
“acción de responsabilidad civil”, pues el arrendatario se pudo
mantener en el inmueble al amparo de la normativa del Estado de
Emergencia.
Y no se vaya a decir que el
“enriquecimiento”, en realidad, sí se haya justificado en la normativa
del Estado de Emergencia. De ninguna manera puede ser así. La normativa
del Estado de Emergencia, por ninguna parte, señala que debe haber
prestación gratuita de bienes y servicios entre privados. De hecho, para
ponerlo en sencillo: ¿los alimentos los donan en los mercados o
supermercados, con base a la normativa del Estado de Emergencia? Pues
no. Entonces, de igual forma, no hay base alguna para sostener que el
uso del inmueble, por el arrendatario en estos casos, tenga que ser
gratuito.
4. ¿Una ley puede solucionar este problema?
Si la normativa vigente ya establece una
solución, ¿una ley solo para reiterar lo que ya está establecido en la
legislación y en las reglas vinculantes de un Pleno Casatorio Civil? Me
parecería una ley sin mayor utilidad. Habría que ver cuál es el novedoso
aporte. Sí sería oportuno, por ejemplo, mejorar la regulación del
enriquecimiento sin causa. Pero esta mejora está pendiente, como tantas
otras, desde mucho antes de la pandemia. No obstante, si se pretende
“aportar” una cosa ya establecida en el ordenamiento jurídico, no veo
sinceramente una utilidad real.
Recordemos un par de cosas elementales:
i) las normas, guste o no, se desobedecen en el plano de los hechos
(observemos, por ejemplo, lo que ocurre con la desobediencia al mandato
de aislamiento social), eso no cambiará porque exista una ley diga que
ya no deba suceder. Así que no se diga que se debe dar una nueva
normativa, porque la actual se desobedece; y ii) las disposiciones
legales pueden admitir una variedad de interpretaciones, así que la
nueva regulación no estará libre de problemas interpretativos que
desembocaran en procesos judiciales.
Más que leyes, se necesita amplia
difusión del conocimiento en torno a los derechos, deberes y otras
situaciones jurídicas que puedan tener las personas durante el Estado de
Emergencia. Sin conocimiento o entendimiento de lo que manda la
normativa, las personas harán lo que mejor les parezca. En todo caso,
podría pensarse en mejorar la regulación de las figuras ya existentes,
antes que pretender crear cosas “nuevas”. Sin embargo, no se olvide que
será inevitable que se presenten casos de lesiones a los derechos y
demás situaciones jurídicas de ventaja. Estos casos, obviamente, tendrán
que evaluarse por las autoridades jurisdiccionales en su momento, como
siempre ha sucedido desde Roma y más atrás.
[*] Fort
Ninamancco Córdova es profesor titular de Derecho Civil en la
Universidad Nacional Mayor de San Marcos; profesor de Derecho Civil en
la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y en la Universidad
Tecnológica del Perú. Profesor Principal de la AMAG. Colaborador
permanente de "Gaceta Civil & Procesal Civil", publicación de Gaceta
Jurídica.
