La inejecución del contrato de arrendamiento en tiempos del COVID-19
Alexander Rioja Bermúdez
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Jueves, 16 de Abril de 2020
El autor analiza la imposibilidad de ejecutar los contratos de arrendamiento a causa del estado de emergencia y aislamiento social obligatorio por el COVID-19. Ante tales circunstancias menciona que, por tratarse esta pandemia de un hecho extraordinario, imprevisible e irresistible, el arrendador puede hacer uso de la garantía o adelanto para cubrir el incumplimiento del pago; no obstante, en caso no existan, se debe optar por la renegociación del acuerdo, a efectos de que no se resuelva el contrato y tampoco se recurra al Poder Judicial.
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I. Introducción
Ante la situación generada por el
COVID-19 y el aislamiento social decretado por el Gobierno Central, se
están presentando situaciones de posibles incumplimientos de
obligaciones contractuales. En este artículo, nos limitaremos únicamente
a los contratos de arrendamiento.
Consideramos plantear un caso para un
mejor análisis de esta circunstancia, así nos basaremos en el hecho que
Katy ha suscrito un contrato de arrendamiento para vivienda con Susana
por la suma de S/. 2,500.00 soles mensuales por un plazo de un año,
respecto de un departamento ubicado en el distrito de San Miguel.
El contrato iniciado en el mes de enero
del año en curso, se viene ejecutando con normalidad; sin embargo, ante
la existencia de esta circunstancia imprevisible (una pandemia) se ha
decretado la restricción de la movilización, en consecuencia surge la
imposibilidad de la arrendataria de ejercer sus labores y poder percibir
su remuneración, lo que estaría generando el incumplimiento de pago de
la mensualidad pactada.
La pregunta que surge ante esta
circunstancia excepcional es: ¿qué posibilidades tiene la parte la
propietaria (Susana) de exigir el cumplimiento de la obligación
contractual, en consecuencia iniciar una demanda de desalojo y/o exigir
el pago de la correspondiente mora y/o penalidades pactadas en el
contrato?, y de otro lado ¿la arrendataria (Katy) se encuentra en la
posibilidad legal incumplir el pago del arriendo?
No pretendemos aquí generalizar los
casos, cada cual debe ser visto en sus circunstancias particulares, por
lo que hacemos referencia a dos aspectos muy importantes y los mas
comunes; es decir, cuando un contrato de arrendamiento cuenta con
garantía y en el caso de que este no exista.
II. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En primer lugar, advertimos –revisando la
legislación– que, por el contrato de arrendamiento el arrendador se
obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por
cierta renta convenida (artículo 1666 del Código Civil, en adelante CC).
En esta definición encontramos los siguientes elementos del citado contrato nominado:
a) Elemento Subjetivo: Referido a los intervinientes del mismo.
i) la arrendadora (Susana) que puede ser
la propietaria, el administradora y quien tenga derecho para actuar en
tal calidad; frente a él su contraparte; y
ii) la arrendataria (Katy) quien es la persona con la que contrató el uso del bien.
b) Elemento Objetivo: Se
hace referencia al bien materia de arrendamiento (departamento) a
cambio de un monto dinerario llamada renta o merced conductiva (S/
2,500.00 soles).
Debe precisarse que el objeto del
contrato corresponde a la materia o negocio y debe ser posible. La
prestación puede consistir en la entrega de la cosa o en el cumplimiento
de un hecho positivo o negativo, hacer o no hacer. En este caso como ya
se fijo es la entrega física del bien para uso a cambio de una suma de
dinero.
III. OBLIGACIONES EN EL ARRENDAMIENTO
El Código Civil establece también de
manera taxativa las obligaciones que deben asumir tanto el arrendador
(arts. 1678 a 1680 del CC) como el arrendador (arts. 1681 a 1686 del
CC). Para el caso materia de análisis nos vamos a centrar en la
obligación del arrendatario fijada en el artículo 1681 inciso 2, esto
es: “Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido, y a falta de convenio, cada mes en su domicilio.”
La principal obligación que tiene el
arrendatario es el cumplimiento de la obligación pecuniaria que sustenta
este tipo de contrato [1], recuérdese que la
arrendadora ya cumplió con su obligación principal y puso a disposición
el bien a su contraparte quien ha venido ejerciendo el derecho al uso
del bien para el cual contrato.
Transcurrido el primer mes, le
corresponde el pago de la mensualidad o la merced conductiva que se ha
pactado de la manera libre y voluntaria, la cual debe realizarse en la
fecha y lugar señalado para ello.
Cabe precisar además, que los contratos
son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos, presumiéndose que
la declaración expresada en el contrato corresponde a la voluntad común
de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla. Por lo
tanto, lo que prima es la voluntad cierta y expresa de las partes que se
manifiesta en el contrato de arrendamiento.
Así, mientras se encuentre vigente el
contrato de arrendamiento, las partes se someten a las estipulaciones
que previamente han pactado y que su falta de cumplimiento conllevara a
aquella sanción establecida en la ley o fijada en el acuerdo
contractual; por lo que no cabe intervención alguna de terceros que
altere la voluntad contractual.
En el caso mencionado, se debe precisar
que antes de la suscripción del contrato de arrendamiento la arrendadora
Susana procedió directamente a calificar a su futura inquilina, es
decir, que verificó si Katy se encontraría en la posibilidad de cumplir
de manera permanente el acuerdo contractual y así tener una seguridad
que su inversión se encuentra avalada en razón de la capacidad económica
de su contraparte, conociendo el origen y monto de sus ingresos y el
lugar donde efectivamente cumple esta labor.
De igual forma la arrendadora (Susana),
una vez verificado ello y con la finalidad de tener un respaldo en
cuanto a una posible inejecución, ha puesto por condición a Katy
(arrendataria) que cumpla con abonar por adelantado de dos mensualidades
y una garantía adicional, para que en el caso de finalización del
contrato o se advierta alguna afectación o daño al bien, esta pueda
verse resarcida con tal monto pecuniario. Dicho monto ha sido propuesto
por la propietaria y aceptado por la contratante, consignándose ello en
el correspondiente contrato de arrendamiento.
Bajo estos aspectos la arrendadora
(Susana) se encontró suficientemente protegida frente a posibles
incumplimientos de su contraparte (Katy), estando plenamente facultada a
tomar la garantía de manera directa e inmediata bastando únicamente la
comunicación a la arrendataria, conforme a lo pactado.
En tal sentido, Katy (arrendataria) para
poder tener la calidad inquilina, ha sido sometida al escrutinio de su
futura contratante y luego a depositar una garantía pecuniaria fijada en
el contrato, esto es, el pago de los arrendamientos adelantados que
garantizan la ejecución del contrato. Ello, ha permitido la suscripción
del contrato y la existencia de un vínculo entre la ahora arrendadora y
la arrendataria, surgiendo a partir de allí las obligaciones que han
contraído y que se encuentran específicamente plasmadas en dicho
acuerdo.
IV. ESTADO DE EMERGENCIA
A la fecha, nuestro país al igual que en
muchas latitudes, se ha visto afectado por una pandemia llamada
COVID-19, lo que ha generado diversas reacciones en los gobiernos
correspondientes.
En el caso del Perú, mediante Decreto
Supremo N.º 044-2020-PCM, precisado por el Decreto Supremo N.º
046-2020-PCM, se declaró el Estado de Emergencia Nacional por el plazo
de quince (15) días calendario, y se dispuso el aislamiento social
obligatorio (cuarentena), por las graves circunstancias que afectan la
vida de la Nación a consecuencia del brote del COVID-19; habiéndose
prorrogado dicho plazo por el término de catorce (14) días calendario, a
partir del 13 de abril de 2020 hasta el 26 abril del 2020, mediante el
Decreto Supremo N.º 064-2020-PCM.
Dada la coyuntura, la arrendataria (Katy)
no puede efectivamente realizar la labor (trabajo o empleo) que fue el
sustento para calificar y tener tal calidad frente a su arrendadora
(Susana), encontrándose impedida de cumplir con la obligación pecuniaria
mensual; generando de manera objetiva una responsabilidad no
satisfecha que no es derivada de una acción negativa de Katy.
Bajo tal circunstancia, volvemos a la pregunta inicial ¿el
inquilino se encuentra en la obligación de cumplir con el pago del
arrendamiento, y el propietario podrá exigir el cumplimiento del
acuerdo bajo apercibimiento de dar por resuelto el contrato y/o ejecutar
las penalidades pactadas?
V. INEJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES
Recurriendo a la norma sustantiva,
encontramos el artículo 1314 del Código Civil el cual señala que, quien
actúa con la diligencia ordinaria requerida, no es imputable por
inejecución de la obligación o por su cumplimiento parcial, tardío o
defectuoso.
Conforme lo señala Felipe Osterlin, la
norma se refiere a la causa no imputable, es decir, a la ausencia de
culpa, como concepto genérico exoneratorio de responsabilidad. Basta,
como regla general, actuar con la diligencia ordinaria requerida para no
ser responsable por la inejecución de la obligación o por su
cumplimiento irregular. Es justamente ese principio el que determina las
consecuencias de la ausencia de culpa. [2]
Diremos previamente que, una
responsabilidad de carácter civil contractual supone el incumplimiento
de una obligación surgida del contrato, la cual contiene los siguientes
presupuestos para su configuración:
a) debe existir un contrato (contrato de arrendamiento);
b) debe ser un contrato valido;
c) del cual nació la obligación incumplida; y
d) debe existir un incumplimiento de una parte frente a la otra (falta de pago de la mensualidad o merced conductiva).
Vista así las cosas, ante la falta de
pago del monto pactado por el alquiler, se manifiesta el incumplimiento
de una obligación y por ende una responsabilidad contractual no
ejecutada. Sin embargo, ante la situación de emergencia declarada por el
Gobierno, por la existencia de una pandemia generada por el COVID-19,
nos encontraríamos ante un hecho extraordinario [3], imprevisible [4] e irresistible [5].
En ese sentido, la norma sustantiva en su
artículo 1315 precisa que caso fortuito o fuerza mayor, es la causa no
imputable, consistente en un evento extraordinario, imprevisible e
irresistible, que impide la ejecución de la obligación o determina su
cumplimiento parcial, tardío o defectuoso.
Del mismo modo, Osterlin señala que, el
principio general es que el deudor solo debe demostrar su conducta
diligente para quedar exonerado de responsabilidad, salvo que la ley o
el pacto exijan la presencia del caso fortuito o de fuerza mayor. En
esta última hipótesis habrá que identificar el acontecimiento que
impidió que se cumpliera la obligación, y probar sus características de
extraordinario, imprevisible e irresistible [6].
Plasmando ello a nuestro caso, advertimos
que la arrendataria (Katy) se encontraría en la imposibilidad de
ejecutar la obligación de pago del monto de arrendamiento, en razón de
una circunstancia que no genera su culpa, habiendo caído en una
situación de mora en razón de este hecho extraordinario e imprevisible,
como lo es la declaración de emergencia producto del COVID-19.
Consideramos, atendiendo a este caso
particular, que ante a la existencia de una garantía ofrecida al inicio
del contrato, esta permite cubrir --y de hecho cubre– el monto no
satisfecho en el plazo pactado (pago alquiler del mes de marzo),
advirtiéndose un cumplimiento defectuoso; por lo que, la
arrendadora se encontraría plenamente garantizada en el pago del monto
de arrendamiento del mes, y no le generaría perjuicio alguno así como
tampoco podría afectar la validez del contrario ni poder ser objeto de
resolución contractual alguna en razón de que existe una garantía que
va cubrir o resarcir este incumplimiento en el que sin culpa ni dolo
cayó la arrendadora.
Asimismo, creemos que la inquilina o
arrendataria incumpliente no podría encontrarse sujeta en alguna casual
legal para poder ser notificada por falta de cumplimiento de su
obligación (pago de merced conductiva), y mucho menos para ser demandada
por desalojo; ya que, su inejecución (defectuosa) tiene un sustento
legal objetivo y visible, y la propietaria o arrendadora no se ve
perjudicada económicamente al poder hacer uso de la garantía para cubrir
el mes que pago, pese a que no es la forma pactada en el contrato de
arrendamiento.
Ahora, nada impide a que luego de
terminada esta situación excepcional y coyuntural puedan darse las
facilidades para cubrir o reponer el monto de la garantía, y de esta
manera, se permite dejar completamente saneada la relación contractual
sin que existan perjuicios ni perjudicados; evitando recurrir al órgano
jurisdiccional que con las demoras de tiempo y dinero generarían un
verdadero perjuicio para los contratantes en litigio.
Contrariamente a lo señalado, la pregunta
que surge es: ¿qué sucede en caso no existe una garantía que sustente
el contrato de arrendamiento? Igualmente, creemos que puede existir un
nuevo acuerdo entre las partes para la modificación de los términos
contractuales. Se puede de esta manera renegociar el contrato a fin de
que no sea vean afectadas ambas partes, ya que tampoco bajo esta
circunstancia tendría sentido lanzar al inquilino y contar con un bien
que no sería factible en estos momentos de ser alquilado.
Las circunstancias actuales nos obligan a
advertir el estado de necesidad en las que muchos arrendadores y
arrendatarios se ven expuestos, por ello debemos apelar a la comprensión
de cada uno para llegar a términos satisfactorios en la renegociación
de los contratos de arrendamiento y poder esperar manifestaciones de
solidaridad, para que de esta manera se pueda evitar la existencia de
algún litigio.
Es importante advertir, que no sería lo
más conveniente que el Estado pueda disponer mediante ley, mecanismo
alguno que sustituya la voluntad de las partes y ordene la suspensión o
el no pago de los arriendos. Ello sería un acto atentatorio de la norma
Constitucional y nos referimos específicamente al artículo 62 de la
Constitución, que en parte de su texto menciona: “(…) [L]os términos contractuales no pueden ser modificados por leyes o disposiciones de cualquier clase (…)”.
Corresponde ante estos tiempos de crisis
exhortar al entendimiento y comprensión de quienes nos encontramos en
una u otra posición contractual, ya que ambas partes se ven de alguna
manera perjudicadas. Y, a fin de que ello no genere mayores problemas y
costos, es mejor apelar a una comunicación y entendimiento permanente
para evitar conflictos que lleguen al Poder Judicial y que no van a ser
solucionados oportunamente.
VI. CONCLUSIONES
- La situación actual existente permite la configuración de la figura de inejecución de obligaciones.
- No corresponde resolver el contrato de arrendamiento en caso que no exista una garantía que fue requisito para la suscripción de dicho acuerdo.
- Ante la ausencia de garantía o adelanto, es posible que las partes puedan renegociar las cláusulas contractuales.
[*] Alexander
Rioja Bermúdez magister en Derecho Constitucional por la Universidad de
Jaen (España). Abogado por la USMP. Estudios concluidos de maestría
y doctorado por la USMP. Articulista y expositor en materia Procesal
Civil y Procesal Constitucional. Ex docente universitario de la
Universidad Científica del Perú.
[1] El
contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular,
modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial (artículo 1351
del Código Civil).
[2]OSTERLING, Felipe. Inejecución de obliagciones. Recuperado en: http://www.osterlingfirm.com/Documentos/articulos/Inejecucion%20obligaciones%201985.pdf.
[3] Entendido por el RAE como algo fuera del orden o regla natural o común.
[4] Entendido por el RAE como aquello que no se puede prever.
[5] Entendido por el RAE como lo que no se puede resistir.
